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La réforme du bail commercial est introduite par un projet de loi « portant simplification de la vie des entreprises » présentée en Conseil des ministres le 24 avril dernier, et en cours de vote par les assemblées, elle vise à alléger la charge du bail commercial, élément crucial de la réussite de l’activité d’une entreprise. Deux changements marquants:

Le paiement mensuel du loyer :

Un nouvel article sera créé dans le Code de commerce et il sera d’ordre public, toute clause contraire sera donc réputée non écrite. 

La nouvelle loi sera alors applicable aux contrats en cours, à l’exclusion des contrats portant sur des activités industrielles et sur des locaux à usage exclusif de bureaux. 

Elle prévoit que « : « Le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d'un local destiné à l'exercice d'une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande. Cette demande prend effet à compter de la prochaine échéance de paiement du loyer prévu par le bail ».

Le Preneur (Locataire) doit faire la demande au Bailleur pour obtenir le paiement mensuel du loyer. 

À ce stade du vote de la loi, il n’a pas été précisé la forme à laquelle la demande doit être réalisée ou adressée : acte extrajudiciaire, lettre recommandée avec avis de réception (LRAR), ou lettre simple. 

Il est préconisé de réaliser cette demande a minima par LRAR. 

Enfin, il convient d’être prudent quant à la personne à qui est adressée la demande. 

En effet, le mot « bailleur » n’est pas écrit dans le texte, donc il semblerait que le mandataire (agence immobilière) pourra être destinataire de cette demande. 

Il convient aussi d’envisager la transmission de la demande à tous les bailleurs en cas d’indivision. 

Concrètement, une fois la demande formulée, le Bailleur n’a pas le choix, car la loi prévoit que cette demande est « de droit », mais uniquement si le Preneur est à jour de tous ses loyers et charges en cours et sans retard de paiement à terme. 

Ainsi le loyer sera payé mensuellement à compter de la prochaine échéance. 

Par exemple, si le loyer et trimestriellement payé (paiement tous les 3 mois, soit en Janvier, Avril, Juillet, Octobre) et si la demande est formulée en Avril, alors le paiement mensuel est applicable au mois de Juillet.

L’encadrement du dépôt de garantie 

La nouvelle loi va compléter l’actuel article L.145-40 du Code de commerce en rajoutant des dispositions qui visent à limiter le montant du dépôt de garantie, et prévoyant que « Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d'un local […] ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d'un trimestre. 

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux pris à bail, l'obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur. »

Le dépôt de garantie sera au maximum de trois mois de loyer, il peut donc être d’un mois ou deux mois. 

Cette disposition ne sera applicable pour les nouveaux baux commerciaux signés ou renouvelés à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi. 

La loi s’applique pour la vente de l’immeuble, mais aussi les cas de « mutation à titre gratuit », c’est-à-dire les successions, ou donations, donc en cas de changement de Bailleur.

La restitution du dépôt de garantie devra s’exécuter dans les 3 mois à compter de la remise des clés au Bailleur ou à son mandataire (agence immobilière). 

Enfin, la loi s’appliquera en cas de vente ou mutation à titre gratuit, qui interviendra trois mois après la date d'entrée en vigueur de la loi.

Les avocats toulousains, spécialisés dans ce domaine, se tiennent à disposition des Preneurs et Bailleurs dans la compréhension et la gestion du bail commercial, notamment après l’entrée en vigueur de la nouvelle loi prévue dans les prochains mois. 

FOCUS :

La réforme du bail commercial introduite par un projet de loi « portant simplification de la vie des entreprises » modifie plusieurs dispositions en la matière, mais deux nouvelles mesures vont intéresser directement entreprises en raison de leurs visées économiques : l’obligation du bailleur d’accepter le paiement du loyer mensuellement et le plafonnement du dépôt de garantie. 

Article paru dans La Dépêche du Midi, Annonces légales